Czy będziemy mogli budować mieszkania wszędzie?
Czy rząd wprowadzi Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne?
Bardzo interesujące zmiany w przepisach budowlanych umożliwiające zamianę sposobu użytkowania niektórych budynków na mieszkalne zamierza wprowadzić rząd jeszcze w tym roku.
Budynek biurowy i handlowy będzie można zamienić na mieszkania bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Rozszerzenie wyjątku zawartego w ust. 4 specustawy czyli możliwość zrealizowani inwestycji mieszkaniowej niezależnie od istnienia lub ustaleń MPZP o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, jak również tereny, które w obowiązujących planach miejscowych zostały przeznaczone na ww. cele handlowe.
Projektowana ustawa wprowadza ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny związanej z koniecznością jego przebudowy (np. konieczna będzie przebudowa, aby wyodrębnić lokale lub wykonać loggie). Proponuje się złagodzić te przepisy na potrzeby przekształceń obiektów będących przedmiotem projektowanej ustawy (czyli budynków biurowych i handlowych na mieszkalne) tak, aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. Ingerencja w te elementy wymaga już dużej wiedzy i analizy wykazanej w postaci szczegółowej dokumentacji projektowej. Dlatego dla takiej przebudowy proponuje się pozostawić stosowanie przepisów systemowych tj. przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (przewidujących obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego).
Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym, nie systemowym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), dlatego można byłoby je stosować przez określony czas (zakłada się okres do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy). W projekcie zaproponowano zmiany w specustawie mieszkaniowej. W zakresie planowania przestrzennego ułatwieniem dla zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne, ale także dla lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych i wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, będzie umożliwienie realizacji ww. inwestycji z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z ust. 4 warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. W projekcie ustawy proponuje się rozszerzenie wyjątku zawartego w ust. 4 o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, jak również tereny, które w obowiązujących planach miejscowych zostały przeznaczone na ww. cele handlowe.
Zmiana ta umożliwi zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe również ww. terenów, co z uwagi na ustalenia studium nie jest obecnie możliwe. Zgodnie z przepisami specustawy mieszkaniowej tereny te muszą być wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniać określone w ustawie standardy urbanistyczne, co zapewni lokalizację budynków mieszkalnych w terenach do tego przygotowanych. W specustawie mieszkaniowej proponuje się także dodanie nowego przepisu, który będzie wskazywał wymóg zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie ww. ustawy. Jest to konieczne działanie, aby zrealizowana inwestycja mieszkaniowa została w przyszłości uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.
W specustawie mieszkaniowej proponuje się także, aby w przypadku skorzystania z wyżej opisanej możliwości, inwestor był zobowiązany do przedstawienia gminie oferty zakupu lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych odpowiadających powierzchnią co najmniej 5% łącznej powierzchni lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych i innych powierzchni mieszkalnych utworzonych w ramach inwestycji. Warunki tej oferty będą stanowić dla gminy bardzo atrakcyjny pod względem finansowym sposób powiększania mieszkaniowego zasobu gminy. W przypadku przyjęcia oferty gmina będzie bowiem mogła uzyskać dodatkowo finansowe wsparcie na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 377 i 1561). Wsparcie to może wynieść do 50% kosztów zakup.
