Mieszkanie jako inwestycja

Moim ulubionym segmentem rynku dla inwestycji w nieruchomości są mieszkania jako inwestycja pod wynajem. Poniżej pokrótce postaram się wyjaśnić przyczyny. W Warszawie dlatego, że jest to największy rynek w Polsce, znam go i umiem się po nim poruszać. Po drugie – jest to najbezpieczniejsza inwestycja jaką znam. Po trzecie – można w sposób bezpieczny osiągnąć przyzwoitą stopę zwrotu. Poniżej dwa scenariusze w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem w Warszawie za gotówkę i na kredyt.

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie za gotówkę

W 2014 roku zgłosił się do mnie klient dysponujący kwotą 350 000 zł. Skuszony jakąś moją publikacją lub poleceniem, zlecił znalezienie mieszkania na którym „ mógłby zarobić”. W tym czasie 56 mkw mieszkanie na Białołęce kosztowało 5500 zł za 1 m2 czyli 308 000 zł + miejsce postojowe 7 500 zł, na remont i wyposażenie mieszkania wydaliśmy 14 800 zł, a koszy zakupu to 7700 prowizja, 6160 PCC i 2200 zł taksa notarialna wraz z wypisami. Łączny koszt zakupu wynosił 346 360 zł

Mieszkanie wynajęliśmy za 2000 zł  miesięcznie w tym czynsz administracyjny 390 zł ( koszty licznikowe w zaliczkach ponosili najemcy). Przepływy wyglądały następująco: przychód 2000 zł x 66 miesięcy = 132 000 zł, koszty 25 740 zł = 106 260 zł dochód, a więc średnioroczny dochód z inwestycji wynosił 19 320 zł czyli dawał stopę zwrotu na poziomie 5,57 %. Niezbyt imponująco.

Cudowna wartość rezydualna

Wyjście z inwestycji wiąże się ze sprzedażą aktywów. W tym przypadku było to oczywiście rzeczone mieszkanie traktowane jako inwestycja za które po 66 miesiącach osiągnęliśmy cenę 375 000 zł ( niecałe 6 700 zł za 1 m2 ) + 10 000 miejsce postojowe. Koszty transakcji to prowizja pośrednika 11 500 zł. Przychód ze sprzedaży wynosił 373 500 zł, a dochód 27 140 zł – też jakoś niezbyt imponująco. Jednak sumując te składowe ( 106 260 zł czynsz najmu + 27 140 zysk ze sprzedaży mieszkania = 133 400 zł) osiągamy całkiem rozsądną stopę zwrotu na poziomie 7,0 %.

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie z kredytem bankowym

Sytuację mamy identyczną jak w poprzednim scenariuszu tylko klient dysponował kwotą 95 000 zł i zdolnością kredytowa. Kredyt został udzielony w kwocie 252 000 zł na 30 lat z marżą 1,6 %. Takie samo mieszkanie 56 mkw. Łączny koszt zakupu wraz ustanowieniem hipoteki wynosił 346 360 zł.

Mieszkanie wynajęliśmy za 2000 zł  miesięcznie w tym czynsz administracyjny 390 zł ( koszty licznikowe w zaliczkach ponosili najemcy). Przepływy wyglądały następująco: przychód 2000 zł x 66 miesięcy = 132 000 zł, koszty 25 740 zł, odsetki 46 742 zł. Wraz z odsetkami spłacane były również raty kapitałowe. Po 66 miesiącach była to kwota 29 545 zł, a więc dochód rozporządzalny wynosił 29 973 zł.

Przy inwestycji w mieszkanie pod wynajem w Warszawie kwoty 94 360 zł osiągnęliśmy dochód ( kwoty kapitałowe + dochód rozporządzalny) na poziomie 59 518 zł, czyli 901 zł miesięcznie. Otrzymujemy tym samym stopę zwrotu na poziomie 11,4 %, – łał, chyba trochę lepiej niż przy zakupie za gotówkę.

A co z cudowną wartością rezydualną?

No cóż, to samo. Osiągnęliśmy dochód ze sprzedaży 27 140 zł co w połączeniu z dochodem z najmu ( spłacone raty kapitałowe + dochód rozporządzalny = 59 518 zł ) dało na zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie na poziomie 16,7% rocznie.

Czy to wszystko naprawdę możliwe?

Czy te kwoty i wartości są realne?

A co z podatkiem od zysku ze sprzedaży?

A co z podatkiem od dochodu z najmu?

Otóż odpowiadam, że wszystkie kwoty i wartości są realne, naprawdę można było kupić w 2014 roku mieszkanie jako inwestycję na Białołęce za 315 500 i sprzedać teraz za 385 000 zł. ( zwróćcie uwagę, że pomijając koszty transakcyjne zysk z tej operacji wynosiłby 69 500 czyli w pięć i pół roku 22 % a roczny wzrost wartości na poziomie niespełna 4 %.

Podatki? Uwierzcie, nie płacimy żadnych podatków, inwestycja w mieszkanie pod wynajem musi trwać co najmniej 5 lat – wtedy nie ma potrzeby płacić podatku z tytułu osiągniętego zysku przy sprzedaży, a jeżeli chodzi o podatek dochodowy to zapraszam na konsultacje.  

Przygotował i opracował: Jarosław Gabler

*Nie ponoszę odpowiedzialności za błędne decyzję podjęte na podstawie powyższego artykułu.

Wyliczenia związane z kredytem przygotował Pan Tomasz Pagowski Ekspert Finansowy Morizon SA,

Poniżej tabelka dla różnych okresów kredytowania, zachęcam do samodzielnego policzenia stóp zwrotu.