Mieszkanie jako inwestycja

4 lutego 2020

Moim ulubionym segmentem rynku dla inwestycji w nieruchomości są mieszkania jako inwestycja pod wynajem. Poniżej pokrótce postaram się wyjaśnić przyczyny. W Warszawie dlatego, że jest to największy rynek w Polsce, znam go i umiem się po nim poruszać. Po drugie – jest to najbezpieczniejsza inwestycja jaką znam. Po trzecie – można w sposób bezpieczny osiągnąć przyzwoitą stopę zwrotu. Poniżej dwa scenariusze w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem w Warszawie za gotówkę i na kredyt.

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie za gotówkę

W 2014 roku zgłosił się do mnie klient dysponujący kwotą 350 000 zł. Skuszony jakąś moją publikacją lub poleceniem, zlecił znalezienie mieszkania na którym „ mógłby zarobić”. W tym czasie 56 mkw mieszkanie na Białołęce kosztowało 5500 zł za 1 m2 czyli 308 000 zł + miejsce postojowe 7 500 zł, na remont i wyposażenie mieszkania wydaliśmy 14 800 zł, a koszy zakupu to 7700 prowizja, 6160 PCC i 2200 zł taksa notarialna wraz z wypisami. Łączny koszt zakupu wynosił 346 360 zł

Mieszkanie wynajęliśmy za 2000 zł  miesięcznie w tym czynsz administracyjny 390 zł ( koszty licznikowe w zaliczkach ponosili najemcy). Przepływy wyglądały następująco: przychód 2000 zł x 66 miesięcy = 132 000 zł, koszty 25 740 zł = 106 260 zł dochód, a więc średnioroczny dochód z inwestycji wynosił 19 320 zł czyli dawał stopę zwrotu na poziomie 5,57 %. Niezbyt imponująco.

Cudowna wartość rezydualna

Wyjście z inwestycji wiąże się ze sprzedażą aktywów. W tym przypadku było to oczywiście rzeczone mieszkanie traktowane jako inwestycja za które po 66 miesiącach osiągnęliśmy cenę 375 000 zł ( niecałe 6 700 zł za 1 m2 ) + 10 000 miejsce postojowe. Koszty transakcji to prowizja pośrednika 11 500 zł. Przychód ze sprzedaży wynosił 373 500 zł, a dochód 27 140 zł – też jakoś niezbyt imponująco. Jednak sumując te składowe ( 106 260 zł czynsz najmu + 27 140 zysk ze sprzedaży mieszkania = 133 400 zł) osiągamy całkiem rozsądną stopę zwrotu na poziomie 7,0 %.

Zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie z kredytem bankowym

Sytuację mamy identyczną jak w poprzednim scenariuszu tylko klient dysponował kwotą 95 000 zł i zdolnością kredytowa. Kredyt został udzielony w kwocie 252 000 zł na 30 lat z marżą 1,6 %. Takie samo mieszkanie 56 mkw. Łączny koszt zakupu wraz ustanowieniem hipoteki wynosił 346 360 zł.

Mieszkanie wynajęliśmy za 2000 zł  miesięcznie w tym czynsz administracyjny 390 zł ( koszty licznikowe w zaliczkach ponosili najemcy). Przepływy wyglądały następująco: przychód 2000 zł x 66 miesięcy = 132 000 zł, koszty 25 740 zł, odsetki 46 742 zł. Wraz z odsetkami spłacane były również raty kapitałowe. Po 66 miesiącach była to kwota 29 545 zł, a więc dochód rozporządzalny wynosił 29 973 zł.

Przy inwestycji w mieszkanie pod wynajem w Warszawie kwoty 94 360 zł osiągnęliśmy dochód ( kwoty kapitałowe + dochód rozporządzalny) na poziomie 59 518 zł, czyli 901 zł miesięcznie. Otrzymujemy tym samym stopę zwrotu na poziomie 11,4 %, – łał, chyba trochę lepiej niż przy zakupie za gotówkę.

A co z cudowną wartością rezydualną?

No cóż, to samo. Osiągnęliśmy dochód ze sprzedaży 27 140 zł co w połączeniu z dochodem z najmu ( spłacone raty kapitałowe + dochód rozporządzalny = 59 518 zł ) dało na zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie na poziomie 16,7% rocznie.

Czy to wszystko naprawdę możliwe?

Czy te kwoty i wartości są realne?

A co z podatkiem od zysku ze sprzedaży?

A co z podatkiem od dochodu z najmu?

Otóż odpowiadam, że wszystkie kwoty i wartości są realne, naprawdę można było kupić w 2014 roku mieszkanie jako inwestycję na Białołęce za 315 500 i sprzedać teraz za 385 000 zł. ( zwróćcie uwagę, że pomijając koszty transakcyjne zysk z tej operacji wynosiłby 69 500 czyli w pięć i pół roku 22 % a roczny wzrost wartości na poziomie niespełna 4 %.

Podatki? Uwierzcie, nie płacimy żadnych podatków, inwestycja w mieszkanie pod wynajem musi trwać co najmniej 5 lat – wtedy nie ma potrzeby płacić podatku z tytułu osiągniętego zysku przy sprzedaży, a jeżeli chodzi o podatek dochodowy to zapraszam na konsultacje.  

Przygotował i opracował: Jarosław Gabler

*Nie ponoszę odpowiedzialności za błędne decyzję podjęte na podstawie powyższego artykułu.

Wyliczenia związane z kredytem przygotował Pan Tomasz Pagowski Ekspert Finansowy Morizon SA,

Poniżej tabelka dla różnych okresów kredytowania, zachęcam do samodzielnego policzenia stóp zwrotu.

Okres kredytowania 20lat 25lat 30lat
Udzielona kwota 252.000pln 252.000pln 252.000pln
Saldo kredytu po 66 miesiącach ~198462pln ~212.898pln ~222.455pln
Suma odsetek po 66 miesiącach ~43.585pln ~45.136pln ~46.742pln
SPŁACONY KAPITAŁ ~53.538pln ~39.102pln ~29.545pln