Rynek nieruchomości mieszkaniowych – scenariusze rozwoju
22 września 2019
20 września 2019 roku w budynku Szkoły Głównej Handlowej odbyła się konferencja poświęcona przyszłości rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Objęta była ona patronatem Narodowego Banku Polskiego, a wśród prelegentów byli zarówno specjaliści NBP jak i kadra naukowa SGH.
Dla osób zainteresowanych szczegółami załączam link do strony NBP na której umieszczane są cykliczne raporty z rynku nieruchomości https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html
W skrócie przedstawię poniżej podstawowe informacje oraz autorskie wnioski.
Mieszkania na sprzedaż w Warszawie
Zasób mieszkaniowy: W 2018 roku oddano w Polsce do użytku 185 000 mieszkań ( w Warszawie 23 000 ). Średnia powierzchnia mieszkania wynosiła 56 mkw.
Transakcje: W 2018 roku w Warszawie na rynku pierwotnym sprzedano 22 000 mieszkań, na rynku wtórnym 15 000 mieszkań, w I półroczu 2019 roku sprzedano 18 000 mieszkań. Generalnie są to rekordowe ilości. W I Q 2019 roku na rynku wtórnym zaobserwowano 16 % wzrost ilości transakcji.
Ceny mieszkań w Warszawie
Ceny: W 2018 roku w Warszawie ceny mieszkań wzrosły o ok. 11,1 %. Średnia cena ofertowa w II Q 2019 roku 9 591 zł za 1 mkw, a cena transakcyjna 8 932 zł za 1 mkw.
Czy ceny mieszkań w Warszawie będą nadal rosły i jak długo?: Wg mojej oceny do końca 2020 roku ceny mieszkań w Warszawie wzrosną co najmniej o kolejne 10 %. Średnia cena 1 mkw mieszkania w Warszawie będzie wynosiła ok. 10 000 zł. Oceniam, że w kolejnych latach ( w perspektywie do 2027 roku) ceny mieszkań będą wrastały o 2 – 3 punkty procentowe szybciej od inflacji.
Czy ceny mieszkań wzrosną?
Przyczyny dla których ceny wzrosną: Napływ środków z budżetu Unii Europejskiej z aktualnej perspektywy budżetowej 2014 – 2020. Taki transfer umożliwia realizację inwestycji infrastrukturalnych co z kolei drenuje kadrę związaną z rynkiem budowlanym i powoduje wzrost cen materiałów budowlanych. Wzrost cen prądu. Transfer środków socjalnych rządu. Trudności administracyjne w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę, trudności z zakupem gruntów z uregulowanym stanem prawnym i znanym przeznaczeniem co powoduje wydłużenie procesu budowlanego. Ma to również wpływ na ograniczenie ilości inwestycji. Dodatnia migracja ( Warszawa jest jednym z niewielu miast w Polsce w którym liczba mieszkańców wzrasta). Tworzenie nowych miejsc pracy. W Warszawie w budowie jest ok 800 000 mkw nowoczesnej powierzchni biurowej. W efekcie miejsce dla kilkudziesięciu tysięcy nowych pracowników w perspektywie 3 lat. Podaż na poziomie rekordowych 22 000 mieszkań rocznie może nie zaspokoić takiego popytu.
Zagrożenia dla hipotezy: Wewnętrzne – dosyć odważnie w świetle nadchodzących wyborów, ale brak. Zewnętrzne – wszelkiego rodzaju wojny, konflikty szczególnie w Zatoce Perskiej – wzrost cen ropy, Rosja (bez komentarza) – wzrost cen gazu, spowolnienie w strefie Euro, szczególnie w Niemczech – mniejszy eksport, brexit.
Wszelkie wnioski są prywatną opinią autora. Nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje podjęte na ich podstawie ( szczególnie za te złe, w przypadku dobrych zachęcam do odnalezienia numeru mojego konta bankowego). Jarosław Gabler.