Rynek nieruchomości w dobie pandemii koronawirusa

20 marca 2020

Kilka portali internetowych zwróciło się do mnie z prośbą o odpowiedź na pytanie jak zachowa się rynek nieruchomości w dobie pandemii związanej koronawirusem. Poniżej kilka pytań i odpowiedzi.

  1. Jak zareaguje rynek nieruchomości i jak zachowają się ceny nieruchomości i ceny najmu w przypadku głębokiego kryzysu gospodarczego?

J.G. Trochę za wcześnie na rzetelną prognozę, co do zasady ceny muszą spaść. Wystarczy spojrzeć na sytuację na rynku w 2008 roku. W aktualnej rzeczywistości obrót nieruchomościami w krótkim okresie zatrzyma się całkowicie ( albo spadnie do bardzo małych wartości). Na rynku pierwotnym deweloperzy pozamykali biura sprzedaży przenosząc proces do internetu, na rynku wtórnym kupujący wstrzymują się zarówno z oglądaniem nieruchomości jak i z podejmowaniem decyzji dotyczących zakupu. Nie wiadomo jak restrykcyjnie do udzielania nowych kredytów podejdą banki więc również finansowanie zakupów stoi pod znakiem zapytania.

Zarówno w Chinach, Hong Kongu jak i Korei Płd, po ogłoszeniu izolacji rynek nieruchomości praktycznie zamarł, ale obecnie po informacjach o braku nowych zachorowań sytuacja wraca do normy. Nie wiemy jeszcze na jakim poziomie cen, ale warto obserwować zachowania w tych krajach.

2. Czy spodziewasz się, że inwestorzy wycofają swój kapitał z ogarniętej kryzysem giełdy i ulokują w nieruchomościach?

J.G. Nie sądzę żeby nastąpiło to od razu. Rynek nieruchomości, a szczególnie nieruchomości inwestycyjne wymagają cierpliwości i unikalnej wiedzy dotyczącej zarówno technologii jak i zarządzania. Spodziewam się raczej spadku płynności na rynku inwestycyjnym.

3. Który rynek wg Ciebie ucierpi najbardziej?

J.G. Ucierpi i już ucierpiał. Jest to rynek hotelowy, restauracyjny i wynajmu krótkookresowego. Jeśli chodzi o rynek restauracyjny to on wróci do poprzednich poziomów stosunkowo szybko.  Po ogłoszeniu zakończania wewnętrznej ( w rozumieniu granic Polski) kwarantanny restauracje znowu się zapełnią, chyba że Polacy zmienią swoje przyzwyczajenia w co raczej wątpię. Natomiast rynek hotelowy i rynek najmu krótkookresowego jest położony na łopatki i naprawdę nie widać światełka w tunelu. Granice Polski są zamknięte i ten stan potrwa nie wiadomo jak długo. Nawet jak zostaną otwarte to sądzę, że najpierw dotyczyć to będzie tylko krajów UE. Wewnątrz krajowy ruch turystyczny nie jest w stanie zastąpić  braku turystów z zagranicy i martwej aktualnie branży MICE.

Dla wynajmu krótkookresowego dodatkowym gwoździem do trumny stało się rozporządzenie ministra zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego.  Wprost został tam wprowadzony zakaz najmu krótkoterminowego dla firm działających w ramach klasyfikacji PKD 55.20. Ta kwalifikacja poza sanatoriami, ośrodkami wczasowymi i kolonijnymi czego – zakaz miał dotyczyć – obejmuje również wynajem apartamentów. Jeżeli ten stan potrwa kilka miesięcy ten segment będzie w kolosalnych tarapatach.

4. Czy ceny mieszkań w Warszawie ( Polsce) spadną?

J.G. Słyszę opinie, że po ogłoszeniu zakończenia pandemii powrócimy do obrotu nieruchomościami na tym samym poziomie cen. Deweloperzy zmniejszą produkcję nowych mieszkań, brak „rąk do pracy”, wzrosty cen materiałów i energii  uniemożliwi redukcje kosztów, etc. Tym samym obrót będzie mniejszy, ale poziom cen niezmienni się.

Argumentacja wydaje się rozsądna, ale czy nie powinniśmy wziąć pod uwagę, że wiele branż po prostu przestało działać? Nie jest wytwarzany żaden dochód i nie wiadomo jak zachowa się rynek pracy. Moim zdaniem zarówno niepewność, jak i kurczenie się gospodarki spowoduje przeszacowanie wartości i spadek cen mieszkań w Warszawie w krótkim kilkumiesięcznym okresie. Prognozowanie dalszych zachowań to dzisiaj wróżenie z fusów i nie podejmuję się podać odpowiedzi.

5. Jakie działania osłonowe powinien wprowadzić rząd?

Zastanawiam się z jakich powodów nasz rząd zamknął granicę i praktycznie w całym kraju wprowadził kwarantannę. Czy rząd dokonał analizy skutków tych działań czy raczej zrobił to ze strachu nie przewidując ich konsekwencji? Odnoszę dziwne wrażenie, że jest to gra na czas.

Zamknijmy granicę i każmy ludziom siedzieć w domu, spowolnimy w ten sposób rozprzestrzenianie się wirusa, a w tym czasie naukowcy i lekarze wymyślą lekarstwo umożliwiające wyleczenie lub złagodzenie przebiegu choroby.  Kilkaset zarażonych osób nie spowoduje natychmiastowego paraliżu służby zdrowia ale kilka tysięcy w krótkim czasie ( tak jak we Włoszech) już tak. Taka strategia przynosi pozytywny skutek jeżeli chodzi o liczbę zakażonych ( mniej niż 500 osób na dzień dzisiejszy) i katastrofalny jeżeli chodzi o stan gospodarki i przedsiębiorstw.

Moim zdaniem rząd zagrał w ciemno, nie miał przygotowanej strategii pomocy i nie doszacował skutków izolacji. Poza pewnymi branżami związanymi z wymienionymi wyżej segmentami nieruchomości problemy – z uwagi na ograniczenie ilości transakcji – będą mieli pośrednicy w obrocie nieruchomościami i to zarówno agencje nieruchomości jak i osoby prowadzące indywidualną działalność gospodarczą. Na ogromne straty narażona jest szeroko pojęta branża turystyczna ( hotele, pensjonaty, biura podróży), transportowa ( przewozy autokarowe), lotnicza, artystyczna ( zamknięte kina i teatry), itd. Całe sektory gospodarki stanęły i żaden pakiet pomocowy naszego rządu nie jest w stanie zrekompensować tych strat.

W ramach refleksji chciałbym podzielić się następującym spostrzeżeniem. Aktualnie zarażonych koronawirusem jest w Polsce 425 osób, zmarło 5 osób i cały kraj został poddany kwarantannie. W sezonie 2019/2020, w okresie od 1 września 2019 roku do 15 marca 2020 roku na grypę zachorowało 3 425 397  osób, zmarło 50: 2 w listopadzie, 1 w grudniu, 10 w styczniu, 23 w lutym i 14 w pierwszej połowie marca*. Dlaczego w tym przypadku nie ogłaszamy pandemii?

* Źródło: Narodowy Instytut Zdrowia Publicznego – Państwowy Zakład Higieny

J.G. – Jarosław Gabler, pośrednik w obrocie nieruchomościami ( licencja 2448), związany z rynkiem nieruchomości od 1994 roku, od 1998 roku współwłaściciel agencji nieruchomości Locus